2015 год заставил рынок недвижимости Украины повзрослеть

События, которые происходили в Украине на рынке недвижимости в течение 2015 года, заставили, образно выражаясь, повзрослеть всех участников сферы риэлторских услуг: продавцов, покупателей, агентства. Ну а ключевым трендом уходящего года были и остаются колебания курсов валют. Именно этот фактор и сегодня продолжает оказывать наибольшее влияние на рынок недвижимости.

В течение года население надеялось, что Национальный банк Украины удержит курс национальной валюты в пределах 21-23 гривны за доллар. Но в реальности надежды не оправдались и курс "выпрыгивал" до 25. И это дестабилизировало рынок, особенно учитывая тот факт, что явных фундаментальных причин для ослабления гривны нет. То есть политика НБУ была не очень понятна, и складывалось впечатление, что Нацбанк не собирается удерживать гривну и просто позволяет ей периодически терять свои позиции.

Если говорить о динамике цен, то в течение года картина была такова. В первом квартале 2015 года цены рынка недвижимости в валютном эквиваленте снизились, в среднем, на 30% по сравнению с концом 2014 года. И главной эмоциональной составляющей того периода, пожалуй, была полная неопределенность. Продавцы, покупатели и риэлторские компании находились в состоянии непонимания и психологической напряженности: что происходит с ценами? Какова будет ситуация в ближайшие две-три недели? На что можно рассчитывать? Сможем ли мы завершить сделку?

Причем в первую очередь, страдали покупатели. Для примера: стоимость средней 1-комнатной квартиры составляет эквивалент 26000 долларов. При курсе 23,7 гривен за доллар такая квартира стоит 616200 гривен, а при курсе 25,7 ее цена повышается до 668200 гривен. Разница составляет 52000 гривен. Разумеется, для покупателей это дополнительная финансовая нагрузка, по причине которой они, чаще всего, отказываются от покупки выбранного варианта до тех пор, пока ситуация на рынке не стабилизируется. И в редких случаях выбирают альтернативное решение – покупку менее качественного, но более доступного объекта.

На фоне психологической напряженности и растущего курса продолжали падать объемы спроса и предложения и во втором квартале 2015 мы увидели снижение на 33% по сравнению со 2-м кварталом 2014 года. Однако летом 2015 года рынок немного стабилизировался. И хотя объективных экономических предпосылок для стабилизации рынка не было, свою положительную роль сыграл человеческий фактор: продавцы и покупатели за первое полугодие, образно выражаясь, повзрослели, освоились с новыми ценами и от позиции "на всякий случай, подождем, подумаем" перешли к позиции "быстро принимаем решение и совершаем сделку".

В сентябре-октябре 2015 года возникло ощущение еще более заметной стабилизации рынка, которая, вероятнее всего, была вызвана валютными поступлениями в страну, вырученными от сезонных продаж агрокультур. Однако в ноябре все сошло на "нет", мы увидели курс 24-25 гривен за доллар и темпы рынка недвижимости снова снизились, участники сделок начали "замирать" в ожидании неизвестности, снова начали появляться настроения "подождать до лучших времен, посмотреть, каким будет курс".

К концу 2015 года на рынке недвижимости сложилась очень хрупкая ситуация, вызванная общими тенденциями в экономике Украины: на фоне инфляции существенно снизились доходы населения и розничный товарооборот. И, к сожалению, серьезных предпосылок для стабилизации ситуации на рынке и стабилизации цен пока не видно.

Говоря о ценах, за год в долларовом эквиваленте средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Харькова снизилась на 23,8%, то есть на 276 долларов. Снижение средних цен квадратного метра на вторичном рынке составило 24,4% или на 232 доллара. В разрезе классов жилья ощутимее всего подешевел сегмент "элит": здесь стоимость квадратного метра снизилась на 27%, то есть на 354 доллара. Квадратный метр жилья класса "бизнес" подешевел на 21,7%, что составляет 234 доллара, а класса "эконом" – на 23,5%, что составляет 214 долларов.

Вместе с тем, в 2015 году обозначились и некоторые положительные тенденции. В частности, колебания курсов валют повысили доверие и интерес покупателей к первичной недвижимости. Именно этот сегмент стал рассматриваться как возможность сохранить сбережения как и альтернатива банковскому депозиту. Безусловно, причины, вынудившие людей забрать сбережения из банка и вложить в первичку, нельзя назвать позитивными. Однако именно благодаря повышению спроса на первичное жилье сегодня продолжают работать многие строительные компании.

Кроме того, на фоне кризисных процессов начали консолидироваться риэлторские компании. Многие риэлторы задумались о будущем профессии и пришли к понимаю, что сегодня одним из ключевых факторов выживания отрасли является консолидация усилий и централизованная защита своих интересов на всех уровнях, включая законодательный. Так, в Харькове осенью 2015 года состоялась большая профильная конференция "Рынок риэлторских услуг: вызовы и возможности". На мероприятие приехали около 60 риэлторских компаний, представляющие такие города, как Киев, Харьков, Днепропетровск, Днепродзержинск, Одесса, Чугуев и Луганск. А по итогам конференции была создана общественная платформа "Новый риэлторский Харьков – 2020", задачей которой является разработка предложений, направленных на усовершенствование нормативной базы, сферы обучения агентов, управления персоналом, маркетинга, а также принятие единых правил работы на рынке недвижимости.

finance.ua