Днепр: арендный вопрос во время коронакризиса

Украина медленно возвращается к жизни. 22 мая ожидается второй этап отмены карантинных ограничений. В каждом регионе будут разнообразные послабления карантина, в зависимости от эпидемиологической ситуации.

Такую информацию обнародовало правительство в начале мая. Днепр ослабил карантин одним из первых – еще в конце апреля.

А пока горсовет готовится к следующим этапам карантинных послаблений, для днепровских предпринимателей – время подсчитывать убытки. И они немалые. Кстати, кроме экономических убытков, которые карантин успел нанести бюджету города и локальному бизнесу, он неожиданно обнажил и давние проблемы местного уровня.

О том, как режим вынужденной изоляции повлиял на местный бизнес, помогли ли внесенные в законодательство "карантинные мероприятия" местным предпринимателям, почему и как возникает во время карантина произвол местных управленцев "Центру совместных действий" рассказали предприниматели Днепра.

Тревоги предпринимателей Днепра

Еще в начале карантина украинские власти объявили о ряде льгот для предпринимателей. Среди которых, в частности, освобождение от уплаты единого социального взноса (ЕСВ) и арендной платы за помещения, где они ведут хозяйственную деятельность, на весь период карантина.

Президент Украины Владимир Зеленский подписал Закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины, направленные на обеспечение дополнительных социальных и экономических гарантий в связи с распространением коронавирусной болезни (COVID-19)" № 540-IX, который парламент принял 30 марта 2020 г. Это так называемый "антикризисный закон" для облегчения условий карантина.

И если по ЕСВ не возникает никаких вопросов, ведь государство урегулировало свои отношения с физическими лицами-предпринимателями, то сложнее и более запутанно ситуация сложилась с вопросом оплаты аренды. Поскольку договор аренды был заключен между двумя физическими лицами-предпринимателями, постановление правительства носит преимущественно рекомендательный характер.

Поэтому, по словам самих предпринимателей, официально аренду они платить якобы и не должны. А вот неофициально – как кому повезет договориться, пояснила предпринимательница Наталья Эшонкулова, участница всеукраинского объединения "СТОПpressФОП".

Самой Наталье повезло: владелец торгового помещения, в котором находится ее магазин одежды, пошел на уступки и отменил арендную плату на весь период карантина.

Однако бывает и по-другому. Поэтому, по мнению предпринимательницы, на законодательном уровне правительство должно зафиксировать тот факт, что малый бизнес, который из-за карантина не мог осуществлять свою предпринимательскую деятельность, не должен ничего платить.

"Мы сидели дома, не имели возможности осуществлять коммерческую деятельность. Но, тем не менее, некоторым арендаторам собственники помещений начали выставлять какие-то счета", – рассказала она.

Повезло найти общий язык с арендодателем и основателю днепровской пиццерии "Pizza Veterano Dnipro" Андрею Сарвире – за аренду он пока не платит. Зато опасения у него вызывает другое – условия ведения бизнеса в период ослабленного карантина. Поскольку на законодательном уровне они до сих пор четко не прописаны.

"С 11 мая я могу вести свою деятельность, но лишь на летних площадках под открытым небом, – рассказывает Сарвира. – На открытой площадке у меня 12 мест, а в самом заведении – под 60, то есть за раз заведение может принять только 12 гостей. И это может быть основанием для того, чтобы начислять полную арендную плату еще и за помещение, которое не работает. И я почти уверен, что такие случаи будут – некоторым ресторанам начнут начислять полноценную аренду".

Что не так с арендной платой на рынке "Озерка"

Рекомендательный характер постановления по арендной плате дал основания для незаконных действий со стороны местных управленцев, рассказывают днепровские предприниматели.

По их словам, администрация крупнейшего днепровского рынка "Озерка" уже два месяца не отдает товар тем владельцам торговых точек, которые, по мнению самой администрации, задолжали арендную плату за период карантинных месяцев.

Сейчас уже рынок официально работает, но, по словам местных предпринимателей, начать работу они не могут – товар им не отдают.

"На рынке владельцы торговых точек вынуждены и дальше платить аренду за свои места, хотя и не ведут сейчас там торговли из-за карантина, потому что не хотят потерять свои места на этом рынке вообще, а следовательно – и бизнес. Людям с этого рынка первые недели карантина не давали забрать даже товар с точек, чтобы хотя бы продавать его через Интернет", – комментирует ситуацию представитель среднего бизнеса Днепра, владелец магазина Олег Манаенков.

По его словам, люди стали заложниками карантина, но местные власти не делают ничего, чтобы помочь им в беде.

По словам предпринимателей, основания для такой ситуации сложились давно. Причина – отсутствие договоров с администрацией рынка.

"Администрация подписывает договор аренды с владельцами торговых точек, но реально копий договоров на руки никому не дает, – объясняет Наталья Ешонкулова. – Если дают какие-то чеки об уплате, они не несут в себе никакой информации, потому что это не фискальные чеки, а непонятно что. Директор рынка требовала, чтобы люди заплатили за месяц простоя в полном объеме. Поскольку договоров ни у кого нет, администрация рынка сделала товар заложником. Это полный беспредел".

Казалось бы, возможный выход из ситуации для предпринимателей – полностью закрыться на время карантина и восстановить деятельность уже после его завершения. Однако этот процесс требует дополнительных времени и денег. Поэтому предприниматели всеми способами и пытаются сохранить рабочие места.

По словам Олега Манаенкова, несколько проще владельцам торговых точек в супермаркетах города – они действительно получили освобождение от уплаты аренды на время карантина. Однако эта мера дала мало результата – люди все равно не могут зарабатывать. Бизнес потерял своих покупателей, так как экономический кризис ударил и по потребителям товаров, платежеспособность которых упала.

"Например, владельцы продуктовых магазинов в спальных районах города начали замечать, что люди приходят покупать еду с кредитными карточками, очевидно, за счет кредитного лимита, – рассказывает он. – И мы также заметили, что многие люди жалуются, что им стали уменьшать кредитные лимиты или платежи по карточкам не проходят при покупке".

Предприниматель считает, что недостаточно просто отменить арендную плату на период карантина. Отсрочку по уплате аренды следовало продлить еще минимум на 2-3 месяца после официального завершения карантина, потому что людям надо набрать обороты в торговле. В то же время, в поддержке нуждаются и владельцы торговых площадей в ТРЦ – им следовало отменить налог на недвижимость.

Арендный вопрос: мнение специалиста

По сути, многие из арендодателей, особенно крупные торговые центры, пошли на уступки арендаторам – отказались от арендной платы на период жесткого карантина. Таким образом арендаторы должны были платить только коммунальные платежи и так называемое "сервисное обслуживание". Некоторые арендодатели отменили плату частично. Но есть случаи, когда собственники помещений не захотели реструктурировать оплату и требовали полную сумму.

"Кроме решения правительства, еще есть положение Гражданского кодекса, который также позволяет арендатору требовать освобождения от арендной платы в случае, если он не мог пользоваться помещением в силу обстоятельств, которые от него не зависели, – рассказывает адвокат Тимур Бондарев. – Думаю, судебная практика пойдет по этому пути. Поэтому если арендодатель потребует арендную плату за время карантина, суды, скорей всего, будут занимать позицию согласно Гражданского кодекса, и будут отменять выплаты, по крайней мере, на время карантина, когда арендодатели объективно не имели права использовать помещение для своей деятельности".

Но, по словам адвоката, официальное завершение карантина – это еще не конец истории. После карантина начнется другой мир, где также будут проблемы.

"Торговые помещения и рестораны, которые начали открываться с позапрошлого понедельника, выглядят не очень весело – у них большие провалы в продажах, – говорит он. – Если во время карантина была формальная причина для освобождения от оплаты, то сейчас возникает вопрос: а что же делать теперь? Некоторые арендодатели уже поняли ситуацию и идут на уступки, договариваются с арендаторами про оборотную арендную плату, соответствующую проценту от продаж".

По словам адвоката, сейчас появился новый тренд – все больше арендной платы переходит в формат уплаты процента от оборота. Это балансирует риски между сторонами.

Как видим, карантин нанес серьезный ущерб местному бизнесу. Собственно, именно экономические риски и стали весомыми аргументами в пользу ослабления карантина в городе уже в начале мая. Однако выход из карантина – это еще не конец истории. Впереди месяцы, чтобы вернуться к обычным темпам работы и объемам продаж.

Будет ли власть регулировать работу предпринимателей после выхода из карантина? Продолжит снижение налоговой нагрузки еще на несколько месяцев? Ответа на эти вопросы с нетерпением ждут представители бизнеса по всей стране. Слово за правительством.

Таисия Алексеева, журналистка Центра совместных действий